„Stačí krátký přepočet a hned je jasné, kdo z dvojice hypotéka-podnájem je vítězem. Přepočet je však otázkou čísel, nikoli emocí a pocitů,“ upozorňuje Pavel Škriniar, investiční analytik Swiss Life Select. Ty mohou zprvu jednoznačného výsledku udělat neřešitelnou otázku. Co říká matematika a co pocitové úvahy?
„Nejčastěji se výhodnost hypotéky zdůvodňuje placením za majetek, který bude o nějaký čas ve vlastnictví. Nejednou se mylně porovnává výše splátky hypotéky s měsíčním nájemným. Pravdou však je, že zatímco jedna částka je spojena s výší dluhu za prázdné místnosti, druhá částka odpovídá vybavené domácnosti a mnohdy is energiemi,“ upozorňuje analytik.
Rozdíl mezi podnájmem a hypotékou nemusí být pouze finanční. Může to být životní styl, úhel pohledu na životní priority, ale i dostupnost konkrétního řešení.
Kdy se vyplatí podnájem?
• Pravidelně se stěhujete za prací
• Nemáte oficiální příjem
• Nechcete zůstat na jednom místě
Kdy se vyplatí hypotéka?
• Obava z výpovědi nájemní smlouvy
• Zařízení bydlení dle vlastních představ
• Zajímavá investiční příležitost
Rozhodovat se na základě nečíselných kritérií je náročné. Všechny důvody jsou zřejmé, ale málokdy je hned jasné, který je nejdůležitější. Kompromis se zde dělat nedá. Z finančního pohledu je rozhodování o něco jednodušší. Čísla nepustí. Stačí si položit dvě otázky:
• Mám k dispozici 20% z ceny nemovitosti? (resp. mám k dispozici na založení jinou nemovitost?)
• Přejdu přes hodnotící model banky? (mám dostatečně vysoký příjem?, zvládnu dluh splácet bez spoludlužníka nebo ručitele?)
Vyplatí se více hypotéka či podnájem? Přepočet je otázkou čísel, ne emocí a pocitů
Stačí jednou odpovídat zamítavě a výsledkem je podnájem. Ale stále se najdou tací, kteří hypotéku nepovažují za pomoc při vlastním bydlení, ale za pomoc při zhodnocování jejich vlastních úspor. Za spekulativní hypotéky by se daly označit takové, které následovaly po kladných odpovědích následujících otázek:
• Bude cena koupené nemovitosti během období fixace úrokové sazby růst?
• Budou se úrokové sazby hypoték zvyšovat?
• Budu mít komu pronajmout nemovitost?
Cena nemovitosti a výše její měsíčního nájmu se liší nejen od města k městu, ale také podle ulice v konkrétním městě. Hrubé rozpětí výše měsíčního nájmu je 0,2 až 0,4% z ceny nemovitosti. Odlišnosti jsou nejen v lokalitě, ale také ve vybavení. Výše měsíční splátky hypotéky by po odmyšlení úvěrových omezení byla v rozpětí od 0,3 až 0,4 %.
Finanční srovnání podnájmu a hypotéky z pohledu současné platby hovoří ve prospěch podnájmu. Za částku rovnající se splátce hypotéky může člověk získat zařízený byt a jediné, co by platil navíc, jsou energie. Ty by však spotřeboval bez ohledu na to, zda je vlastníkem nemovitosti nebo jen jejím nájemcem.
Dilema, zda jít do vlastního bydlení nebo do podnájmu není v českých podmínkách otázkou propočtů. Dříve o tom, zda je hypotéka na vlastní bydlení dostupná nebo ne. Málokdo si totiž umí cenově ohodnotit možnost kdykoli odejít, změnit sousedy či nemít obavy z výsledků domovní schůze.
„Vzít si nemovitost na hypotéku a čekat, že z nájmu se bude splácet dluh, je naivní. Z pronájmu je třeba zaplatit daň, což sníží výhodnost. Počítat s nárůstem ceny nemovitosti je sice z pohledu historického vývoje logické, ale stále je rizikové. Ceny nemovitostí dokáží i klesnout a v případě potřeby prodat nemovitost dříve než za pět let je spojena s další daňovou povinností,“ varuje investiční analytik.
Zobecnit, zda se vyplatí hypotéka nebo nájem, je velmi náročné. Vlastní nemovitost je třeba kromě koupě i vybavit zařízením. Potom přijdou na řadu pravidelné platby za energie, opravy, daně i pojištění. Podle nájemní smlouvy závisí, co všechno se bude platit ještě nad rámec pravidelné platby.
